Immobilienbewertung Berlin — Verkehrswertgutachten vom geprüften Sachverständigen

Die Dauer einer Immobilienbewertung in Berlin hängt an der Leistungsstufe und daran, wie vollständig Ihre Unterlagen vorliegen. Eine Kurzbewertung für eine Eigentumswohnung in Prenzlauer Berg oder Weißensee liegt in der Regel deutlich schneller vor als ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB für ein Mehrfamilienhaus mit laufenden Mietverhältnissen. Zwischen Anfrage und Ortstermin vergehen meist wenige Tage; die eigentliche Wertermittlung, die Auswertung der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Berlin und die Ausfertigung folgen danach. Den verbindlichen Zeitrahmen nenne ich Ihnen im Klärungstelefonat — vor der Beauftragung, gemeinsam mit dem Angebot.

Für die Wertermittlung Ihrer Immobilie in Berlin brauche ich in der Regel einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, Bauzeichnungen mit Grundrissen und Schnitten sowie belastbare Flächenangaben zu Wohn- und Nutzfläche. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, die letzten WEG-Protokolle und der Stand der Instandhaltungsrücklage hinzu, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern Mieterliste, Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen. Nachweise über Modernisierungen — Heizung, Fenster, Dach, Bäder, energetische Sanierung — wirken sich unmittelbar auf den Immobilienwert aus. Fehlt etwas, sage ich Ihnen, bei welchem Berliner Amt es zu beschaffen ist: Grundbuchamt, Vermessungsamt, Bauaktenarchiv des Bezirks.

Für die Vorlage beim Finanzamt oder vor Gericht ist die vollständige Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB die vorgesehene Stufe — erstellt nach ImmoWertV 2021, mit dokumentiertem Ortstermin, offengelegten Eingangsdaten und einer Schritt für Schritt nachvollziehbaren Herleitung des Verkehrswerts. Anerkannt wird ein Gutachten nicht wegen des Titels, sondern wegen seiner Nachprüfbarkeit: Wer welche Bodenrichtwerte, Vergleichspreise, Liegenschaftszinssätze und Alterswertminderungen angesetzt hat, muss im Text stehen. Das gilt für Erbschaft- und Schenkungsteuer ebenso wie für die Erbauseinandersetzung oder das Zugewinnverfahren bei einer Scheidung. Welche Anforderungen in Ihrem Fall gelten, klären wir vor der Beauftragung.

Was ein Immobiliengutachten in Berlin kostet, richtet sich nach Objektart, Leistungsstufe und Aufwand: Eine Wertindikation ohne Ortstermin liegt deutlich unter einer Kurzbewertung, und diese wiederum unter einem vollständigen Verkehrswertgutachten für ein Mehrfamilienhaus oder ein Objekt mit Erbbaurecht, Wohnrecht oder Baulasten. Sie erhalten von mir immer ein Angebot — schriftlich und vor der Beauftragung, nicht als Stundensatz mit offenem Ende. Nachträgliche Aufschläge gibt es nicht; ändert sich der Umfang, sprechen wir vorher darüber. Das kostenfreie Erstgespräch zur Einordnung Ihres Falls ist darin nicht enthalten, weil es nichts kostet.

Die ImmoWertV 2021 kennt drei Wertermittlungsverfahren, und die Objektart entscheidet, welches führend ist. Eigentumswohnungen und Reihenhäuser bewerte ich überwiegend im Vergleichswertverfahren, weil für sie in Berlin genügend Vergleichskauffälle vorliegen. Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften laufen in der Regel über das Sachwertverfahren, das Bodenwert und Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung zusammenführt. Mehrfamilienhäuser und andere Renditeobjekte werden im Ertragswertverfahren bewertet, also aus nachhaltig erzielbarer Miete, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz. Unbebaute Grundstücke werden über den Bodenrichtwert der jeweiligen Berliner Bodenrichtwertzone hergeleitet, angepasst an Zuschnitt, Baurecht und Erschließung. Häufig rechne ich zwei Verfahren parallel und begründe, welches den Markt für Ihr Objekt besser abbildet.

Eine kostenlose Online-Immobilienbewertung rechnet mit Durchschnittswerten der Umgebung: Postleitzahl, Wohnfläche, Baujahr, vielleicht noch eine grobe Zustandsangabe. Sie kennt weder den Grundriss noch den Modernisierungsstand, weder Feuchteschäden im Keller noch ein Wegerecht in Abteilung II des Grundbuchs — und sie hat in der Regel den Zweck, einen Verkaufsauftrag anzubahnen. Die Immobilienbewertung durch einen geprüften Sachverständigen beruht auf dem Ortstermin, der Prüfung von Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster sowie auf den Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Das Ergebnis ist begründet, überprüfbar und gegenüber Banken, Gerichten, Miterben und Finanzämtern belastbar. Als erste Orientierung ist ein Portalrechner brauchbar; als Entscheidungsgrundlage bei Erbfall, Scheidung oder Kauf ist er es nicht.

Ja. Neben allen Berliner Bezirken — Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg, Weißensee, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Steglitz-Zehlendorf und Treptow-Köpenick — bewerte ich Immobilien im gesamten Berliner Umland, insbesondere in Barnim, Oberhavel und Potsdam-Mittelmark. Im Umland gelten andere Marktverhältnisse als innerhalb des S-Bahn-Rings: größere Grundstücke, geringere Bodenrichtwerte, dafür stärkere Abhängigkeit von der Anbindung an Bahn und Autobahn. Diese Unterschiede fließen in die Wertermittlung ein, statt sie über einen Berliner Durchschnitt einzuebnen.